คู่มือแนะนำการโอนบ้าน
คู่มือแนะนำการโอนบ้าน โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างอย่างไร
คู่มือแนะนำการโอนบ้าน ใครกันแน่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จำต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ บ้าน แต่งโฮมออฟฟิศ
มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆ วิลล่าภูเก็ต
หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการค้า อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานเว้นเสียแต่ภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ บ้านจัดสรร
ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดลง Phuket Villa
อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีรวมทั้งค่าครองชีพที่นาๆประการ พวกเราจะพามามองว่า แม้ปรารถนาโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่น มีค่าขนบธรรมเนียมเท่าไรแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิลล่าในป่าตอง
กรณีโอนโดยชูให้วงศาคณาญาติ
ถ้าเกิดปรารถนาโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จำเป็นต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเชื่อมโยงเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าครองชีพสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านวิลล่าภูเก็ต
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการงดเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อย แต่ละคนควรจะมีค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท ขายบ้านภูเก็ต
ถ้าหากเกินที่ระบุ ต้องเสียภาษีอากร 5% ของราคาอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น ได้แก่ ถ้าเกิดบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก
จะได้รับการละเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แม้กระนั้นจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย
แม้ผัว-เมีย จดทะเบียน แล้วก็อยากโอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%
4. กรณีโอนให้วงศ์วาน
วงศ์ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าหากมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับในการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานทายาทแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%
นอกนั้นสำหรับการโอนทุกกรณียังมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆอีก ยกตัวอย่างเช่น ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
กรณีโอนมรดก
ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงบัญชีโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าหากผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่แต่งงาน จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเกิดเป็นวงศาคณาญาติ บุตรบุญธรรม จำเป็นที่จะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าจารีตอื่นๆเพิ่มอีกนิดหน่อย ได้แก่ กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
อย่างไรก็ดี กรณีโอนมรดก ผู้รับพินัยกรรมจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– แม้มีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น อาทิเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท มันก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– แม้ผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายเลือดเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% อย่างเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ราคา 105 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียลงทะเบียนไม่ผิดกฎหมาย ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
กรณีโอนในการซื้อ-ขาย
การซื้อ-ขายบ้านรวมทั้งที่ดิน ไม่ว่ากับญาติ หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอน 5 อย่างเช่นเดียวกันทั้งปวง เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน
– ค่าจำท่วม
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ
สรุป
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน
